עליית גג והיתרי בנייה – מה אומר חוק התכנון והבנייה?

אז קיבלנו החלטה להרחיב קצת את הבית ולהוסיף לו עליית גג. בבית פרטי זה נראה מובן מאליו כי הגג כבר קיים וזה ממש מתבקש. אבל זה לא תמיד כל כך פשוט; אנחנו חיים במדינה מתוקנת וצריך לשים לב להוראות, הנחיות ותקנות של הגורמים השונים במסגרת חוק התכנון והבנייה.

כל בנייה בישראל, החל ממגדלי משרדים וכלה בתוספת חדר, מצריכה קבלת היתר מתאים מוועדה מחוזית או מקומית לתכנון ובנייה. בניית גג כשלעצמה אינה דורשת היתר ספציפי משום שהגג כלול בהיתר שניתן לכל הבית. אולם אם לאחר תקופה (יכול להיות גם מספר שנים) עולה דרישה לבצע שינויים ותוספות על בסיס הגג או שינוי של  מבנה הגג (לשם הוספת חלונות, הגבהת תקרה וכו') אז יש צורך לקבל היתר בנייה מוגדר לפרויקט זה.

מה שצריך לדעת על קבלת היתר

יש לדאוג לקבל היתר עוד לפני התחלת הבנייה – בנייה ללא היתר הינה עבירה פלילית! מסיבה זו חשוב לברר את נושא זכויות הבנייה, חישוב השטח וכו' בוועדה לתכנון ובנייה. מומלץ להיעזר בשירותי מומחים כמו חברת "פיתוחי חותם" אשר מתמחה בתחום, ויכולה לסייע בכל השלבים של הפרויקט, מהתכנון ועד למסירת המפתח, כולל הגשת הבקשות ומתן ההסברים. 

חשוב להבהיר כבר בשלב זה כי זכויות בנייה זה דבר אחד, והיתר בנייה זה דבר אחר.

זכויות בנייה מגדירות רק את גודל השטח המקסימלי שניתן לבנות בתאוריה.

קבלת היתר בנייה היא תהליך שאורך זמן רב. מומלץ לקחת בחשבון שתעבור תקופה משמעותית מרגע הגשת הבקשה להיתר בנייה ועד לאישורה.

ההגדרות לגבי עליית גג שונות במקצת מההגדרות לגבי הוספת חדר "רגיל" בשל המבנה הייחודי (גובה, שיפועים, נגישות וכו'). לכן, חשוב לשים לב לפרטים. לדוגמה, בהקשר של חישוב שטחים לעליית גג חוק התכנון והבנייה אומר:

"שיפוע גג הרעפים לא יעלה על 30 מעלות, השיפוע יתחיל ממישור הרצפה.

כל שטח בעליית הגג שגובהו עולה על 1.8 מטר והגישה אליו במדרגות, ייחשב כשטח עיקרי למגורים ושטחו יחשב במניין זכויות הבנייה. על מנת שהשטח לא ייכלל בזכויות הבנייה העיקריות, אלא כ"שטח שירות"* העלייה אליו תהיה בסולם בלבד. כל שטח שבין 1.8 מטר ל – 2.2 מטר יחושב כשטחי שירות. תותר הקמת חלונות "קוקיה" בגודל המתאים לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם הועדה המקומית.

כל שטח בעליית גג שגובהו נמוך מ – 1.8 מטר לא יחושב כלל."

*שטח שירות הוא שטח נלווה שאינו משמש לייעוד העיקרי לשמו התבקש האישור. שטח שירות יכול להיות: מרחב מוגן, מדרגות, מבואה, לובי, מחסן דירתי, פיר מעלית, מרתף, חניון תת-קרקעי, חניה מקורה, קומת עמודים וכו'.

מתי לא צריך היתר בנייה? 

תיקונים אינם דורשים היתר בנייה. אם מבצעים עבודת בנייה במבנה קיים (ובתנאי שלא משנים את חזית הבית) אין צורך בקבלת היתר בנייה. למשל, תיקון גג רעפים של עליית גג, למשל, היות והוא אינו פוגע בשלד של המבנה ואינו מסכן את חוסנו, אינו דורש היתר בנייה.

לסיכום:

אף אחד לא רוצה להסתבך עם רשויות החוק ולהפוך לעבריין בנייה. לכן כדאי לדאוג לקבלת כל ההיתרים בזמן, לפני התחלת הבנייה. אם אתם בוחרים חברה אשר זהו תחום התמחותה, כמו חברת "פיתוחי חותם", תחסכו לעצמכם הרבה כאב ראש ותוכלי לישון בשקט.