שיפוץ בניינים משותפים: הרוב קובע? לא בהכרח!

מדי שנה מגיעים לבתי המשפט בישראל תיקים רבים שנסובים סביב מחלוקות בין שכנים, שהתעוררו עקב סירוב לשלם עבור עבודות שיפוצים בבניין המשותף. זאת כיוון שלא אחת דיירים שלא נתנו את הסכמתם לביצוע השיפוצים, מאמינים כי גם אין סיבה שישלמו עבורם. כפי שאתם ודאי יכולים לנחש, מדובר לרוב במחלוקות רגישות ומורכבות במיוחד. כמו כן הפתרון לסכסוכים, לא תמיד ברור ופשוט, שכן הוא מבוסס על פרשנות סובייקטיבית ללשון החוק.

מה זה החזקה תקינה?

אולי כדאי שנתחיל כבר מהשורה התחתונה – כל עוד השיפוץ כולל עבודות שנופלות תחת הגדרת המטרייה של "החזקה תקינה", כל בעלי הדירות בבניין המשותף מחויבים להשתתף בהוצאות. לפי סעיף 58 בחוק המקרקעין, המשמעות של החזקה תקינה היא "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

בדומה למונחים משפטיים רבים, גם המונח "החזקה תקינה", לא תמיד ברור לחלוטין: האם החזקה תקינה כוללת פעולות דחופות באופן בלעדי (הקשורות רק לתיקון נזקים או בטיחות) או שמא גם שדרוג המערכות השונות (אם הן נמצאות במצב תקין) ועיצוב מחדש של הלובי יכולים להיחשב כ"החזקה תקינה"? לפי הפסיקה ניתן לראות כי כדי להחליט מה יכול להיכלל כ"החזקה תקינה", יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו.

בין היתר יש לקחת בחשבון את מצבו ההנדסי של המבנה, את רמת הגימור שלו, את הסביבה של הבניין ועוד. כך לדוגמה בנסיבות מסוימות יתכן שיוחלט בבית המשפט כי שדרוג עיצוב הפנים של המעלית לא יכול להיחשב כ"החזקה תקינה" ובמקרים אחרים, יוחלט כי השדרוג נחשב גם נחשב כ"החזקה תקינה".   

דוגמה למקרה אמיתי של פסיקה בנושא שיפוץ בניינים

כדי להמחיש את מורכבות הדברים, ניתן להתייחס למקרה עגום שהתרחש לפני מספר שנים: בבניין משותף במרכז הארץ אישרה האסיפה הכללית להתניע פרויקט שיפוץ נרחב. אחד הזוגות שהתגוררו בבניין, סירב לשלם את מלוא הסכום, בטענה שלא כל העבודות הכרחיות ונחוצות. בין היתר טענו בני הזוג שאין כל צורך לטפל במערכת הביוב, כי אין סיבה להחליף את המנוע של המעלית ושאין טעם לתקן את עמודי הבטון בקומת הכניסה.

בסופו של דבר המחלוקת התגלגלה למשרדו של המפקח על רישום מקרקעין שבחן את כל העבודות שנמצאו במחלוקת וניסה להבין האם הפעולות השונות אכן נחוצות ומוצדקות או שמא ניתן לוותר עליהן. את החלטתו הסופית ביסס המפקח על סמך חוות דעת של אנשי מקצוע. בין השאר קבע המפקח כי יש להחליף את מערכת הביוב, כיוון שאכן ישנו חשש סביר לנזק חמור בעתיד הקרוב. לעומת זאת קבע המפקח כי נציגות הבית המשותף לא הצליחה להוכיח שאין צורך להחליף את מערכת המים. כמו כן להפתעת הדיירים הסרבנים, פסק המפקח כי יש לחייבם לשלם את חלקם עבור שדרוג המעלית.

מהו הרוב הנדרש לשיפוץ בניין משותף?

חלק ניכר מההחלטות הנוגעות לשיפוץ הרכוש המשותף בבניין דירות צריכות להתקבל ברוב קולות במסגרת האסיפה הכללית. יחד עם זאת, ישנן החלטות שצריכות להתקבל ברוב מיוחד, המורכב מהסכמתם של בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 60% מהדירות במבנה. למעשה עבור רוב ההחלטות נדרש לקבל את הסכמתם של רוב המשתתפים שהגיעו לאסיפה (או העניקו ייפוי כוח לאדם אחר שנוכח באסיפה בזמן ההצבעה)  ועבור חלק קטן בלבד יש לקבל את הסכמתם של רוב בעלי הדירות בבניין (לרבות אלו שלא הגיעו פיזית לאסיפה).

כך למשל כדי להחליט על החלפת ספק גז או להחליט בנוגע להוספת מעלית לבניין, נדרש אותו רוב מיוחד של יותר ממחצית בעלי הדירות. במקרים חריגים בלבד, ההחלטה תתקבל רק אם כל דיירי הבניין המשותף יואילו לתת את הסכמתם. זהו הדין לצורך העניין, כשמדובר בהוצאות שלא מופיעות בתקנון המצוי ובחוק המקרקעין.

השורה התחתונה

במקרים שבהם התקבלה הסכמה ברוב קולות לבצע שיפוצים ברכוש המשותף ואחד הדיירים מסרב להשתתף בהוצאות, ניתן בפירוש להגיש נגדו תביעה למפקח על רישום מקרקעין בלשכה הרלבנטית. תפקידו של המפקח הוא לבחון את הפעלות השונות שאמורות להיכלל בשיפוץ ולפסוק האם הן מחויבות המציאות ונופלות תחת ההגדרה של "החזקה תקינה" או שמא ניתן לוותר עליהן.

 

במקרים לא מעטים, גם שכנים סרבנים במיוחד בסופו של דבר מתרצים. אי לכך, אם אחד או יותר מהדיירים בוחרים שלא לשלם עבור השיפוצים, אל לכם לומר נואש. תחת זאת עליכם להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין ולקוות לטוב. קחו רק בחשבון שלמפקח שדן בסכסוך שכנים, יש את כל הסמכויות שישנן לשופטי בית משפט שלום הדנים בתביעות אזרחיות. בהצלחה!