שיפוץ בניינים משותפים. הרוב קובע? לא בהכרח!

מדי שנה מגיעים לבתי המשפט בישראל תיקים רבים שנסובים סביב מחלוקות בין שכנים, שהתעוררו עקב סירוב לשלם עבור עבודות בנייה ופיתוח בבניין. זאת כיוון שלא אחת דיירים שלא נתנו את הסכמתם לביצוע השיפוצים, מאמינים כי גם אין סיבה שישלמו עבורם. כפי שאתם ודאי יכולים לנחש, מדובר לרוב במחלוקות רגישות ומורכבות במיוחד. כמו כן הפתרון לסכסוכים, לא תמיד ברור ופשוט, שכן הוא מבוסס על פרשנות סובייקטיבית ללשון החוק.

מה זה החזקה תקינה?

אולי כדאי שנתחיל כבר מהשורה התחתונה – כל עוד השיפוץ כולל עבודות שנופלות תחת הגדרת המטרייה של "החזקה תקינה", כל בעלי הדירות בבניין המשותף מחויבים להשתתף בהוצאות. לפי סעיף 58 בחוק המקרקעין, המשמעות של החזקה תקינה היא "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

בדומה למונחים משפטיים רבים, גם המונח "החזקה תקינה", לא תמיד ברור לחלוטין: האם החזקה תקינה כוללת פעולות דחופות באופן בלעדי (הקשורות רק לתיקון נזקים או בטיחות) או שמא גם שדרוג המערכות השונות (אם הן נמצאות במצב תקין) ועיצוב מחדש של הלובי יכולים להיחשב כ"החזקה תקינה"? לפי הפסיקה ניתן לראות כי כדי להחליט מה יכול להיכלל כ"החזקה תקינה", יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו.

בין היתר יש לקחת בחשבון את מצבו ההנדסי של המבנה, את רמת הגימור שלו, את הסביבה של הבניין ועוד. כך לדוגמה בנסיבות מסוימות יתכן שיוחלט בבית המשפט כי שדרוג עיצוב הפנים של המעלית לא יכול להיחשב כ"החזקה תקינה" ובמקרים אחרים, יוחלט כי השדרוג נחשב גם נחשב כ"החזקה תקינה".   

דוגמה למקרה אמיתי של פסיקה בנושא שיפוץ בניינים

כדי להמחיש את מורכבות הדברים, ניתן להתייחס למקרה עגום שהתרחש לפני מספר שנים: בבניין משותף במרכז הארץ אישרה האסיפה הכללית להתניע פרויקט שיפוץ נרחב. אחד הזוגות שהתגוררו בבניין, סירב לשלם את מלוא הסכום, בטענה שלא כל העבודות הכרחיות ונחוצות. בין היתר טענו בני הזוג שאין כל צורך לטפל במערכת הביוב, כי אין סיבה להחליף את המנוע של המעלית ושאין טעם לתקן את עמודי הבטון בקומת הכניסה.

בסופו של דבר המחלוקת התגלגלה למשרדו של המפקח על רישום מקרקעין שבחן את כל העבודות שנמצאו במחלוקת וניסה להבין האם הפעולות השונות אכן נחוצות ומוצדקות או שמא ניתן לוותר עליהן. את החלטתו הסופית ביסס המפקח על סמך חוות דעת של אנשי מקצוע. בין השאר קבע המפקח כי יש להחליף את מערכת הביוב, כיוון שאכן ישנו חשש סביר לנזק חמור בעתיד הקרוב. לעומת זאת קבע המפקח כי נציגות הבית המשותף לא הצליחה להוכיח שאין צורך להחליף את מערכת המים. כמו כן להפתעת הדיירים הסרבנים, פסק המפקח כי יש לחייבם לשלם את חלקם עבור שדרוג המעלית.

מהו הרוב הנדרש לשיפוץ בניין משותף?

חלק ניכר מההחלטות הנוגעות לשיפוץ הרכוש המשותף בבניין דירות צריכות להתקבל ברוב קולות במסגרת האסיפה הכללית. יחד עם זאת, ישנן החלטות שצריכות להתקבל ברוב מיוחד, המורכב מהסכמתם של בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 60% מהדירות במבנה. למעשה עבור רוב ההחלטות נדרש לקבל את הסכמתם של רוב המשתתפים שהגיעו לאסיפה (או העניקו ייפוי כוח לאדם אחר שנוכח באסיפה בזמן ההצבעה)  ועבור חלק קטן בלבד יש לקבל את הסכמתם של רוב בעלי הדירות בבניין (לרבות אלו שלא הגיעו פיזית לאסיפה).

כך למשל כדי להחליט על החלפת ספק גז או להחליט בנוגע להוספת מעלית לבניין, נדרש אותו רוב מיוחד של יותר ממחצית בעלי הדירות. במקרים חריגים בלבד, ההחלטה תתקבל רק אם כל דיירי הבניין המשותף יואילו לתת את הסכמתם. זהו הדין לצורך העניין, כשמדובר בהוצאות שלא מופיעות בתקנון המצוי ובחוק המקרקעין.

השורה התחתונה

במקרים שבהם התקבלה הסכמה ברוב קולות לבצע שיפוצים ברכוש המשותף ואחד הדיירים מסרב להשתתף בהוצאות, ניתן בפירוש להגיש נגדו תביעה למפקח על רישום מקרקעין בלשכה הרלבנטית. תפקידו של המפקח הוא לבחון את הפעלות השונות שאמורות להיכלל בשיפוץ ולפסוק האם הן מחויבות המציאות ונופלות תחת ההגדרה של "החזקה תקינה" או שמא ניתן לוותר עליהן.

במקרים לא מעטים, גם שכנים סרבנים במיוחד בסופו של דבר מתרצים. אי לכך, אם אחד או יותר מהדיירים בוחרים שלא לשלם עבור השיפוצים, אל לכם לומר נואש. תחת זאת עליכם להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין ולקוות לטוב. קחו רק בחשבון שלמפקח שדן בסכסוך שכנים, יש את כל הסמכויות שישנן לשופטי בית משפט שלום הדנים בתביעות אזרחיות. בהצלחה! 

שיפוץ בבניין משותף איך עושים את זה נכון

שיפוץ בניין הוא צמד מילים שלרוב מעלה אסוציאציות של סחבת, ביורוקרטיה, עומס רגשי, הוצאות כספיות גדולות, וכמובן הרבה סבלנות. אבל כיום שיפוץ בניינים לא חייב להיות כך. אפשר לנהל את התהליך באופן מסודר ויזום, כך שיהיה גם יעיל וחסכוני, וגם יוביל לתוצאה שתשביע את רצון הדיירים ותעלה את ערך הנכסים של בעלי הדירות.

למה כדאי להשקיע בשיפוץ בניין משותף ?

גם אם מדובר בשיפוץ חיצוני בלבד של הבניין (מה שמכונה שיפוץ מעטפת או שיפוץ קוסמטי), השיפוץ מעניק לבית מספר יתרונות מהותיים מעבר ליתרונות האסתטיים של נראות ושיפור חזות הבניין.

היתרונות שבשיפוץ בניינים משותפים:

שיפור התחזוקה השוטפת של הבניין.

חיסכון משמעותי בהוצאות האנרגיה – בזכות שיפור ומודרניזציה של האיטום והבידוד של דירות הבניין.

העלאת ערך הנכס, בין שממשיכים לגור בו או שמייעדים אותו למכירה או להשכרה. ההערכה המקובלת היא ששיפוץ מעלה את ערך הנכס בטווח שבין 7% ל -20%. (כמובן, ישנם משתנים נוספים אשר משפיעים על ערך הנכס).

חשוב לציין כי אם המבנים במצב תחזוקתי רעוע ואף מסוכנים לציבור, לרשות מקומית ישנה הזכות להתערב ולחייב דיירים לשפץ את הבניין.

המסלול הביורוקרטי בדרך לשיפוץ הבניין

באופן כללי שיפוץ הוא פרויקט מורכב, בין שמדובר על שיפוץ דירה או שיפוץ חזית בניין מגורים משותף, לכן חשוב להתחיל אותו באופן שיטתי ומסודר.

מהבחינה החוקית ישנם מספר שלבים שחייבים לבצע לפני תחילת העבודות בשטח:

הסכמת הדיירים – חייבים לכנס אסיפת דיירים כדי לקבל החלטה בנוגע לשיפוץ בניין, מאחר שהדבר נוגע בכולם. מבחינה חוקית נדרשת הסכמה של 50% מהדיירים כדי לקדם את השיפוץ. במקרה של שכנים "סרבנים", כדאי לנסות להסביר את היתרונות, וכמו כן לציין כי תקדימים משפטיים מוכיחים כי אם יפנו לערכאות, סיכוייהם לזכות במשפט אינם גבוהים.

היתרי בנייה – כידוע, חייבים לקבל היתר בנייה כאשר רוצים לבנות בית חדש או כדי לבנות תוספות לבניין קיים. יש צורך בהיתר גם במקרה של שיפוץ חזית בניין משום שמדובר בקיר חיצוני אשר משפיע על חזות היישוב. את הבקשה להיתר יש להגיש לוועדה המקומית, והיא צריכה לכלול תוכנית אדריכלית המתארת את כל ההיבטים של השיפוץ המתוכנן. בהתאם לסוג והיקף העבודה, הוועדה יכולה לדרוש מסמכים נוספים מעבר לתוכנית הבנייה, בהם חתימות בעלי הזכויות או הדיירים, נסח טאבו מעודכן, אישורי סניטציה, אישורים מחברת חשמל, מכבי אש וכדומה.

איך לבחור קבלן או חברה לשיפוץ בניינים?

אחת השיטות האמינות לבחירת קבלן שלד ופיתוח לביצוע היא דרך המלצות של לקוחות מרוצים, כולל צפייה בתמונות של בניינים ששופצו על ידו ואף סיור באתרים שבהם עבד הקבלן בחברה. אבל התרשמות אינה מספיקה; יש להקפיד לחתום על חוזה מפורט, ומומלץ להיעזר בשירותים של עורך דין המתמחה בתחום. החוזה אמור לפרט בצורה ברורה ומפורשת את הנושאים הבאים:

  • הוכחה לאיכות העבודה שהקבלן מתחייב לבצע;
  • התחייבות של הקבלן להעסקת עובדים מורשים;
  • הוכחת ביטוח של הקבלן;
  • פירוט מדויק ככל האפשר של כל ההיבטים של השיפוץ;
  • אחריות מקצועית על העבודה עד אחרי המסירה;
  • פירוט עלויות (כולל כתב כמויות בתור בסיס);
  • לוח זמנים מפורט לביצוע העבודות (כולל סנקציות ופיצויים במקרה של חריגה);
  • לוח מועדי תשלום (בכפוף להתקדמות העבודות).

החדשות הטובות

בשנים האחרונות חלה התקדמות בשיטות, בחומרים ובכלים המשמשים לשיפוץ בניינים. קבלני שיפוץ כיום משתמשים בחומרים איכותיים אשר מבטיחים איכות גבוהה לאורך זמן.

כמו כן, ישנם קבלנים שמשתמשים בכלים חדישים כגון מנופים עצמאיים או סנפלינג אשר מאפשרים עבודה בגובה ללא שימוש בפיגומים. טכנולוגיה זו מוזילה משמעותית את הפרויקט בכך שהיא חוסכת את שלב הקמת הפיגומים, מקצרת ומוזילה באופן משמעותי את כל תהליך השיפוץ, ואף משפרת את איכות החיים של הדיירים בזמן עבודות השיפוץ.

לחברת פיתוחי חותם יש ידע וניסיון רב בשיפוץ בניינים משותפים. אנחנו מבצעים את עבודות השיפוץ במקצועיות, עם ליווי של מנהל פרויקט בכל זמן העבודה, תוך שימוש בשיטות, חומרים וכלים מתקדמים ואיכותיים. אנחנו מקפידים על עיטוף חלונות הבניין בזמן השיפוץ כדי להגן על דירות הדיירים מפני חדירת אבק ורעש. כמו כן, אנחנו משתמשים באמצעות מנופים עצמאיים וללא פיגומים, וכל אתר הבנייה מקופל בסוף כל יום עבודה כדי לא לפגוע בשגרת חייהם של הדיירים בזמן השיפוץ. בנוסף, אנחנו מקפידים על עמידה בלוחות הזמנים ובכללי הבטיחות ועל מחירים הוגנים.

מעוניינים לשפץ את הבניין המשתוף? צרו איתנו קשר למידע נוסף ולהצעת מחיר

שיפוץ לובי בניין משותף

ישראלים רבים מתגוררים בדירות מושקעות ומעוצבות להפליא שהסגנון האישי וטביעת האצבע של הדיירים ניכרים בהן. רבים מאיתנו משקיעים תשומת לב רבה ולא מעט כסף ואנרגיה בעיצוב החלל הביתי שלנו ומבינים שדירה מוזנחת ולא מתוחזקת כראוי, פוגעת בסופו של דבר באיכות החיים שלנו. למרבה הפלא, דירות רבות מספור בישראל, שיכלו בקלות לככב בכתבי עת של עיצוב פנים, ממוקמות במבנים עם לובי מוזנח ומיושן.

הניגוד החריף בין מראה ומצב התחזוקה של הלובי למראה ומצב התחזוקה של הדירות, צורם במיוחד כשנכנסים לעובי הקורה ומבינים שלא תמיד צריך להפוך עולמות כדי לשדרג את מראה הלובי מן הקצה אל הקצה.  

במה כרוך שיפוץ של לובי בבניין משותף?

בתחום השיפוצים באופן כללי ובשיפוץ של לובי בבניין משותף באופן ספציפי אין שני פרויקטים זהים. הכוונה היא לכך שהשיפוץ עשוי לכלול מגוון שילובים של אלמנטים שונים, שעליהם צריכים להחליט רוב הדיירים המתגוררים במבנה. רק כדי לסבר את האוזן, נציין כי פרויקט השיפוץ של הלובי יכול לכלול כל אחד מהאלמנטים הבאים:

·         החלפת גופי התאורה הקיימים בגופי תאורה חדשים ו/או הוספת גופי תאורה.

·         סיוד או צביעת הקירות (כיום ישנם גם אמנים המתמחים בציורי קיר בבניינים משותפים).

·         חידוש ארונות החשמל או התקנת ארונות חשמל חדשים ותקינים.

·         החלפת תיבות הדואר בתיבות דואר בעיצוב מודרני.

·         החלפת הדלת של הלובי בדלת מודרנית או הוספת מנגנון נעילה חדיש לדלת הכניסה לבניין.

·         הוספת אלמנטים דקורטיביים ופרקטיים שונים כמו לוח מודעות, מראה גדולה או עציצים.

·         תיקון או החלפת הריצוף או חיפוי הקיר.

מה העלות המשוערת של פרויקט שיפוץ לובי בבניין?

אם כבר נכוויתם בעבר מפרויקט שיפוץ בבניין משותף, נדגיש שוב כי לא כל שיפוץ צריך להפוך לפרויקט מפלצתי, מורכב, ממושך ויקר. ועל אחת כמה וכמה, כשמדובר בשיפוץ המבואה בלבד. אז נכון, אם השיפוץ יכלול הקמת בריכת נוי עם דגים וצמחי מים, התקנת נברשות קריסטל יוקרתיות והרחבה משמעותית של הלובי ושביל הגישה אליו, רוב הסיכויים שתצטרכו להיפרד מסכום לא מבוטל של כסף. אך בפועל ניתן בהחלט לשדרג באופן משמעותי את מצב ומראה הלובי, גם בתקציב צנוע מאוד.

כך לדוגמה פרויקט הכולל שדרוג של גופי התאורה בלובי, הוספת עציצים וסיוד הקירות, יכול להסתכם בתוספת חד-פעמית של כמה עשרות שקלים בלבד לדמי ועד הבית (לכל דייר). בהקשר זה יש לציין כי ברוב המקרים ההחלטה על ביצוע השיפוץ ועל הרכב הפרויקט, לא צריכה לקבל את אישורם של כל הדיירים: בדרך כלל די בכך שרוב הדיירים יאשרו את הפרויקט, בשביל שניתן יהיה להוציא אותו לפועל.   

הרווח כולו של כולם

באופן כללי ניתן לקבוע כי פרויקט של שיפוץ לובי בבניין משותף הוא לרוב פרויקט לא מורכב במיוחד, במיוחד בהשוואה לפרויקטים דומים של שיםוץ בניינים העשויים לכלול למשל הרחבה של הבניין, תוספת קומות, תוספת מעלית וכיו"ב. למעשה כל עוד הפרויקט כולל שיפוץ בלבד ולא הרחבה של הלובי לצורך העניין, אין אפילו צורך להצטייד באישורי בנייה. יחד עם זאת, ההשקעה החד-פעמית בהחלט משתלמת בטווח הרחוק.

זאת כיוון ששיפוץ הלובי משפיע משמעותית על ערך הנכסים בבניין, כשבממוצע מדובר על תוספת של כחמישה אחוזים לערך הדירה. זאת כמובן מבלי להזכיר את העובדה שלובי מטופח, מואר ומעוצב, משרה על העוברים בו תחושה נעימה בכניסתם ובצאתם מהמבנה. יתרה מכך, לובי מוזנח ולא מתוחזק הוא לא רק לובי מכוער. במקרים החמורים ביותר מדובר גם בלובי מסוכן: במיוחד במקרים שבהם חיפוי הקיר רופף, חוטי החשמל חשופים והמרצפות שבורות. קחו זאת לתשומת לבכם.